不動産屋さんの助言で10万円戸建てを倉庫として貸すことに
不動産の知識がほぼ無いのに、ノリで10万円で戸建てを買うことを決めてしまったゆりかです
2019年12月にフランスに行った時に、フランスで古い建物がたくさん現役で活用されていることに感動して日本でも古い建物や空き家を活用できないかと思いました。
思い立ったら即行動！と言うことで、ネットで検索しているうちに古い空き家を貸し出す「ボロ物件投資」と言う不動産投資の手法があることを知りました。
そこから本を何冊か読んだりして、「とにかく物件を探して行動しろ」と書いてあったのでその通り素直に行動していました。
↓ちなみに参考になるのは、長崎でボロ物件投資をしている脇田さんと言う方の本です。
これを一冊読めばボロ物件投資の全様が掴めます。
本に書いてる通り、不動産ポータルサイトを何個もブックマークしてひたすら毎日眺めていました。
そんな時に見つけたのが北九州市内で10万円で売りに出ている戸建てでした。
「安っ！」と思って内覧の申し込みをすぐにしたんですが、安すぎて一晩で全国から問い合わせが殺到していたらしいですｗ
不動産屋さんが引いてましたｗ
問い合わせが多すぎてすぐに取り下げましたよ～
物件の概要はこんなかんじです。
・北九州市内某所
・築90年超えの木造2階建て
・間取りは3K 広さは65㎡
・駅から徒歩26分／バス停まで徒歩2分
・再建築不可
・雨漏りあり（天井が抜けてる箇所あり）
・シロアリあり
・傾きあり
・住むならキッチン・風呂は要リフォーム
・床が抜けてる箇所あり
見ていただいたらわかる通り、瑕疵(かし)の総合商社みたいな物件ですｗｗ
ただ、内装にレトロな可愛さがあって、心情的には気に入りました。
私の前に内覧した方がいて購入を検討されていたんですが、その方が迷ったあげくにやめたらしいんで自分が購入できることになりました。
「全国から問い合わせが殺到したんなら、また10万円とかで出せば売れるやろ」と安易な考えで買おうとしていたんですが、そんな私に親切な不動産屋さんがアドバイスをくださいました。
この物件はまともにリフォームしたら投資として成り立たないので、手を入れずに倉庫として貸し出すのが良いと思います！
そんな方法があるんですか！？
「物置投資」と言うジャンルがあることを本で初めて知る
不動産屋さんの提案を受けて、さっそくお得意のネット検索で倉庫として不動産を貸し出すことについて調べてみました。
ネット検索すると、確かに居住向けに客付けができないような古い空き家やアパートを貸倉庫にしている事例はあるようでした。
それだけでは情報不足なので、体系的に勉強できる本を探しました。
しかし、意外と本が無いんですよね。
アパート投資や戸建て投資の本はいっぱいあるのに、物置投資の本は全然見つからないんですよ。
車でまちを走っていたらトランクルームやレンタル倉庫はたくさんあるのに、それについて書かれた本が全然ないことに驚きました！
やっと見つけたのが、こちらの「トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法―――50万円からできて20%の利回り! 「物置投資」入門」と言う本でした。
見つけて速攻Amazon Kindleでダウンロードして読みました。
本を読んで意外だったのは、レンタル倉庫が利用されるシーンには色んな需要があると言うことです。
【個人・家庭の利用】
季節の衣類、季節家電、書籍、アウトドア用品、スポーツ用品、自動車用品、子ども用品、旅行用スーツケース、記念品、トロフィー、家具、フィギュア、バイク、増改築や引っ越しの際の荷物、老人ホームに持っていけない荷物、海外出張留学の際の荷物の一時保管、ネット通販で仕入れた在庫の保管、家族に言えない趣味のグッズ
【業務での利用】
建設関係（資材や工具）、商店や営業所（在庫商品・販促品）、病院（カルテや専門書）、設計事務所（測量機器・現場服）、自治会（テント・お祭り用品）、会社（各種資料・名簿）
不動産屋さんに提案を受けた時はピンときませんでしたが、本で一覧を見た時に、確かにこういう需要は多そうだなあと思いました。
これも本を読んで初めて知ったんですが、アメリカではセルフストレージと言って貸倉庫を借りるのが当たり前なんだそうです。
推定1700万室あって、アメリカ国民の10世帯に1世帯が借りているくらいポピュラーなサービスなんだそうです。
一方、日本ではトランクルームのようなサービスは誕生してまだ20年ほどで推定50万室で、普及率も152世帯に1世帯なのでまだまだ伸びていきそうです。
近年持ち家比率は減ってきているので、必要最低限の広さの部屋に住んで、使用頻度の高くない荷物はレンタル倉庫へ置いておく…と言うやり方をする人が増えてもおかしくないですね。
物置投資が気になる方はこちらの本を読んでみてください。
競合との比較で考えたポイント
どうやったら借り手がつくんやろうか？
本を読んで物置投資について理解はできたものの、この10万円戸建てにはいくつか問題がありました。
・車が横付けできないし、駅から徒歩圏でもない
・立地的にちょっと辺鄙
・ボロいので内見に来た方に引かれる恐れあり
車が横付けできないのは結構痛くて、何件かお問い合わせいただいた中でも、それが理由で成約しなかったことがありました。
とは言え、投資として成立させるには現実的に倉庫利用しかないので、競合になり得るトランクルームやレンタル倉庫の情報を調べて策を練りました。
そして、ターゲットを決めて、競合に対して強みを作りに行きました。
・ターゲットは事業者に設定（個人より賃料が高く取れて安定して取引できる可能性が高いため。個人より事業者の方が世の中のサービスについて相場観を持っており、瑕疵についても理解してくれた上で借りてくれる可能性が高いため。）
・カートワゴンを無料でつける特典を作成（車が横付けできない問題対策）
・登記OKにした（自宅住所で登記したくない事業者がバーチャルオフィス的な使い方もできるように配慮した）
・広さと賃料に対しての割安感をアピール（トランクルームはどうしても広さと賃料が比例するため。近隣トランクルームだと5㎡で15000～20000円だが、10万円戸建ては65㎡で8000円と圧倒的な価格設定にした。借り手が駐車場を近隣で借りても総額13000円くらい。）
・原状復帰義務をつけず、自由に利用していいことにした
事業者さんが倉庫として借りてくださることに
安く貸すにはとにかくコストを抑えたかったので、NOリフォームNO掃除で募集をしました。（←掃除はしろよ）
募集も無料で掲載できるジモティーで行いました。ジモティーはターゲットにしてる事業者さんが、集客ツールとして使っているので、ターゲットにリーチできそうだと考えました。
その結果、無事に某事業者さんが倉庫として借りてくださることになりました！
トランクルームよりも広くて賃料が安いのが決め手だったようです。
契約書をネットで探したフォーマットで作成して無事契約と賃料の初回振り込みも確認できました。
しかも、内装を自分でできるそうなので、畳を自分で板張りにされるそうです。
何とも頼もしい借り手さんですね。
個人だからこそできる投資方法
こちらの物件ですが、物件価格が10万円で年間の賃料が8万円なので、表面利回りは何と80%です。
数字だけ見るとすごい！
実際には手数料等で全部で約20万円かかっているので実質利回りにすると約30～40％くらいです。
2～3年貸したら元は取れるかんじですね。
とは言え、10年貸しても家賃収入は80万円なので、こういう投資は賃貸もしている不動産屋さんとかは絶対しないと思います。
1回の売買で数百万円乗せることが可能な人たちですからね。
ただ、個人だったら月に8000円入ってくれば、スマホ代や光熱費が払えたりと、ちょっとした生活費の足しになるので個人ならやってもいい投資方法なのかなと思いました。
火災保険や固定資産税(約2000円)を差し引いても月に7000円くらいは残りますからね。
あとは、にっちもさっちもいかないアパートや空き家をすでに持っている人も、1円も収益を生まないままで放置しておくよりかは、貸し倉庫にしてしまうのはありかと思いました。
最後に
今回、20万円とかなり安い金額で大家デビューができました。
最終的に貸し倉庫として貸しだしましたが、リフォームしたらいくらかかるのかと言う検討をしてみたり、不動産屋さんから色んなことを教えてもらったり、実際に売買契約をしたりと、良い経験になりました。
他にも、北九州市での不動産投資についての記事を書いているのでよかったらご覧ください！
