戸建てがやたら安い北九州市
北九州市は古い戸建てがやたら安いです。
人口が減ってきているので、古い戸建てがどんどん売りに出てきています。
市街化調整区域（建て替えができない）になる予定の場所だったり、市内でも人口減少が激しい地域だったり、再建築不可だったりと、それぞれ安さには理由がありますがそれでも安いです。
物によりますが、リフォームしても200～300万に収まったりします。
なので、『ボロ戸建て投資』と言う投資法をしている不動産投資家に注目されている地域だったりします。
例えば、福岡市だと家賃の水準はそんなに変わらないのに、どんなに安くても戸建てが500万円くらい～しか出てこないです。
投資家にとったら、北九州市がいかに割安なのかわかります。
人口が減ってきているとはいえ、それでも一応約90万人が住むまちなので、まちの規模としては結構大きいですしね。
ボロ戸建て投資が気になる方は「99万円以下の資金で儲ける“ワッキー流”「ボロ物件投資」術」を読んでみられてください。
また、新築や築浅にこだわりがなくて、住居費を抑えたい人にも古い戸建てを買ってリフォームするのはおすすめです。
築年数が経っているので、固定資産税は激安ですし、同じ広さの賃貸を借りることを考えれば数年で元が取れます。
35年のローンを背負って、建設会社に上乗せされた利益や、銀行へ払う金利で、何百万円ものお金を支払う必要もなくなります。
ライフスタイルが変われば、売るか、賃貸に出して収支をプラスにすることもできます。
居住用に中古物件を買うメリットについての詳細は「年収200万円からのマイホーム戦略」と言う本をご覧ください。
家にかかるお金を抑えて、旅行や趣味等人生を豊かにすることにお金を使ったり、家計に余裕を持たせるのは賢いなと思います。
50万円で買った駅徒歩15分6DK 戸建ての詳細
50万円戸建ての内容はこんなかんじです。
・鹿児島本線某駅から徒歩15分。バス停から徒歩4分。
・コンビニ・スーパー・ドラッグストア・100円ショップ・学校が徒歩15分圏内
・築50年くらい（正確な築年数は不明）
・元々の間取りは6DK
・駐車スペース1台分あり
・建ぺい率オーバー（既存不適格）
・前面道路から一段下がっている
・相続物件
築年数の古さと建ぺい率オーバー、前面道路との高低差がある為、比較的便利な立地にもかかわらず安く買えました。
なぜDIYをしたのか？
今回、戸建てを安く買えましたが、その分かなり手を入れました。
全部外注してしまうと、投資として成り立たなくなってしまうので、DIYをやってみました。
と言うのも、賃貸に出して4～5年で元を取る為には、物件の取得にかけられる予算は総額200～250万円までです。
戸建の価格自体は50万円ですが、手数料や税金・社労士さんへの報酬等を合わせると100万円くらいになるので、リフォームにかけられるのは100～150万円程度ということになります。
元々DIYが好きとか、そういった仕事の経験がある…と言うわけではなく、YouTubeやネット、本を見て独学でやりました。
ボロ戸建て投資をやる大家さんには、ほとんど直さずに貸すと言う方も多いですが、私はDIYをやってみたかったし、「安い＝古めかしくてダサい」を覆してみたかったので挑戦しました。
IKEAや無印良品の家具が似合いそうな内装をコンセプトに色々やってみました。
とにかくやってみよう！！！
素人DIY・劇的ビフォーアフターの全様
完全ど素人で、その都度調べながらやりましたし、施工も下手ですが、その分学べたこともあったので恥ずかしながらDIYの全様を公開したいと思います。
砂壁や天井をペンキで塗装
最初に砂壁や天井をペンキで塗装していきました。
使用したのは「ノボクリーン 白(艶消し) 16kg」です。
水性ペンキなので間違って塗ってはいけないところに塗っても修正が簡単です。
白の色合いが爽やかな色味ですが、安くてたくさん入っていて重宝します。
私が参考にしている大家さんの菊池美佳さんや富沢ウメ男さんが「とりあえず真っ白に塗るとそれだけでガラッと雰囲気が変わって良い」というかんじのことを仰っていたのでそうしてみました。
クロスを貼るよりかなり手間がかかりますし、筋肉痛になりますが、金銭的なコストは抑えられました。
壁や天井を白くするだけでだいぶ雰囲気が変わります。
＜Before＞
＜After＞
＜Before＞
＜After＞
注意が必要なのが、いきなりペンキを塗るのではなく、シーラーと言う下処理剤のようなものを塗って砂壁を固めないといけないと言うことです。
じゃないと、ヤ二やアクが出てきて、塗っても塗っても汚れのようなものが浮き上がってくることになりますし、砂壁が塗料を吸収してしまいうまくペンキが濡れないそうです。
私はシーラーはAmazonで買わずに、ホームセンターで適当に買ってました。
また、プリント合板と言う素材でできた壁に塗装する際は、別の「ミッチャクロン」と言う下処理剤が必要です。
プリント合板は表面がつるつるしている為、そのままペンキを塗るとはじかれてしまうらしいです。
ネットで検索すると、そのままペンキを塗って失敗した例が出てきます。
築古の戸建ての壁にはこのプリント合板と言う素材が使われていることが多いので、注意が必要です。
床は無垢材風のクッションフロアを貼る
床は無垢材風のクッションフロアを貼ることにしました。
調べてみると、今の床のトレンドは色が薄めのフローリングらしく、新築の分譲マンションや戸建ての内装を見ていても確かに色が薄めのフローリングが多いです。
ひと昔前は、こげ茶っぽいような色合いのフローリングが多かった気がするんですが、流行りが移り変わっているようです。
と言うわけで、トレンド感を出しつつコストを抑える為にクッションフロアを選択しました。
クッションフロアは楽天市場で「住宅用 クッションフロア サンゲツ HM-10044」を買いました。
これがめちゃくちゃ良くて、全部屋にこのクッションフロアを貼りました。
ぱっと見、本当に無垢材のフローリングっぽく見えます。
木目調の柄が入っているので、傷や汚れも目立ちにくいと思います。
これをAmazonで購入したクッションフロア専用の接着剤「サンゲツ クッションフロア用接着剤」で貼っていきました。
＜Before＞
＜After＞
＜Before＞
＜After＞
床・天井・壁を変えるだけでかなり今風になりました！
ただ、ひとつ反省ポイントだったのが、クッションフロアを貼ったあとの❝おさえ❞の作業をしっかりしなかったことです。
貼った後に、一部浮き上がってしまった部分があったんですが、どうやらそれは貼った直後にしっかりおさえていなかったからだそうです。
板をタオルでくるんで、しっかり前面をおさえないとそうなるそうです。
知らなくて適当にしかおさえていなかったので、素人DIYの弊害だと思いました(笑)
和室は畳を撤去して洋室化
和室が多い間取りでしたが、和室はすべて洋室化しました。
和室にIKEAの家具が似合うと思えませんからね。
また、私が狙うターゲットは子どもがたくさんいる20代～30代くらいなので、そういう人たちのライフスタイルや好みを考えるとやはり洋室がいいかなと思いました。
他のDIYはほぼ一人でやりましたが、これだけは大家さん仲間の手を借りました。
まずは古い畳を撤去して、ごみ工場に直接捨てに行きます。
北九州市では、門司・西港・陣の原にごみ工場があり、プロの業者さんたちもよくそこに捨てに行っています。
古い畳なので現代の畳より大きくて１枚30kgほどあり、重たすぎて死ぬかと思いましたｗｗｗ
あとはホームセンターで根太と構造用合板・ビスを買って、床を作っていきます。
このためにインパクトドライバーもナフコで買いました。
本当は断熱材を入れたりしてみたかったんですが、それどころじゃなかったですｗｗｗ
板を張り終わったら、パテで細かいすき間を埋めてならしていきます。
これで、あとはクッションフロアを貼れば洋室の完成です。
また、和室を洋室化するにあたって、押し入れの襖にクロスを貼りました。
楽天市場の壁紙屋本舗で購入した「ヘリンボーン柄ののりつき壁紙（SFE-6232）」です。
こちらにはセリアで購入したアイアンハンドルをつけました。
襖の取っ手の丸い部分は丸く切った段ボールをはめ込んで穴を埋めて、アイアンハンドルをネジで留めました。
これで、和室が洋室になりました。
＜Before＞
＜After＞
トイレには木製便座・スマホが置けるペーパーホルダーを設置
トイレには、Amazonで購入した「木製便座」を設置しました。
本当は温水洗浄便座を設置したかったんですが、電源が無いのと、サイズが合わなかったので木製便座にしました。
温水洗浄便座だと１万円以上しますが、木製便座は5000円くらいで済むうえにカフェのトイレのようなおしゃれ感が出るので結果的にコスパが良かったです。
施工も簡単でした。ナットのようなものを緩めて古い便座を取り外し、新しい便座を差し込んでナットのようなものを締めるだけでした。
＜Before＞
＜After＞
また、ペーパーホルダーをスマホが置けるものに変えました。
Amazonで購入した「ＧＲ棚付ペーパーホルダー」です。
こちらも1000円くらいですが、これがあるか無いかで入居者さんの使い勝手がかなり変わるのでコスパがいいと思います。
壁に取り付けたアイアンのタオルかけはセリアで購入しました。
今回のDIYでちょこちょこ100円ショップを利用しています。
壁面には元々水色のタイルが貼ってありましたが、その上から薄いベニヤ板を貼ってタイル風のクロスを貼りました。
楽天市場の壁紙道場で購入した「タイル壁紙 TWP-2213」です。
こちらのショップが、元クロス職人さんが運営しているらしく、おしゃれな壁紙がいっぱいあるので見ているだけでも楽しいです。
この壁紙に決めたのは、商業施設のおしゃれなトイレによくこんなかんじのタイルが施工してあるからです。
トイレもぐっと今っぽい雰囲気になりました。
キッチンは黒い換気扇やセリアの取っ手を施工
キッチンにはまず、黒い換気扇を施工しました。
楽天市場で購入した「ユアサ 一般台所用換気扇 YAK-20L(K)」です。
3000円くらいですが、一気におしゃれになります。
＜Before＞
＜After＞
また、古い換気扇のねじを緩めて取り外し、新しい換気扇を取り付けてねじを締めるだけなので施工が簡単です。
古い換気扇を取り外して、枠の大きさをきちんと測っておけば、誰にでも簡単にできると思います。
入居者さんとしても、汚れが目立たないので嬉しいと思います。
キッチンの吊り下げ棚やキッチン本体は、交換することも考えましたが、コストを下げたいのであるものをそのまま使うことにしました。
吊り下げ棚は換気扇に合わせて黒く塗装しました。
キッチン本体は木目調のカッティングシートを貼りました。
楽天市場で購入した「はがせる壁紙（木目調）HWN-22318」です。
100均に売っているシートやAmazonに売っている激安シートよりいいお値段しますが、厚手で貼りやすく立体感があるので遠くから見たら本物の木のように見えます。
100均のシートは、薄いので貼り直すとべろべろになって使い物にならなくなったり、下地の模様や色が見えてしまったりするので、こういうちゃんとしたものを購入するのがおすすめです。
↓レトロすぎたキッチンがいいかんじに生まれ変わりました！
また、取っ手を取り外して、セリアで買った陶器製のつまみを吊り下げ棚に取り付けました。
アンティーク調でかわいいです。
キッチンの本体にはモノタロウで購入した「アイアンハンドル」を取り付けました。
セリアにも似たようなものが売っていますが、モノタロウで購入したものは重みがあり作りがしっかりしていました。
幅があるので、引き出しを引くときに掴みやすいです。
こちらも下穴を開けてねじを締めるだけなので取り付けは簡単です。
キッチンの周りには水色のタイルが貼られていましたが、この上から耐熱性のシートを貼ることにしました。
本当はキッチンパネルと言うものを施工してみたかったんですが、大きいし高いのと、取り扱いが難しそうなので、ハサミで切れるものを貼りました。
楽天市場で購入した「ノベラ ソティーレシリーズ エンパイア 4枚入（White）」です。
こちらもアンティーク調の柄で、欧米のキッチンにありそうなかんじでかわいいです。
キッチンパネル用の接着剤と両面テープの併用で貼りました。
＜Before＞
＜After＞
↑ウォールパネルが足りてなくて、一部がベニヤ板ですｗｗｗｗ
↑シンクの部分は100均で買ったセスキ炭酸ソーダと、スチールたわしみたいなスポンジで磨き上げました。それでかなりピカピカになります。
排水溝のフタとカゴは100均のものと取り替えました。
業者さんに瞬間湯沸かし器は撤去してもらい、給湯器と混合水栓（水とお湯が一つの蛇口から出せるやつ）をつけてもらったのでかなり今風の雰囲気になりました。
なぜか風呂釜がキッチンの左側の室内にあった（違法）ので、それも撤去してもらい、洗濯機置き場を作ってもらいました。
昔の家にありがちな脱衣場がない家だったので、泣く泣く洗濯機置き場をキッチンの横に作りましたが、意外と便利なんじゃないかと思っています。
ポジティブ
DIYリフォームを実際にやってみた感想
①しんどい・吐き気がする
実際にやってみて思ったのは「めっちゃしんどい」と言うことです(笑)
塗装やクッションフロア貼り等、ブログやYouTubeで人がやっているのを見ると、そんなにきつそうには見えませんが、実際にやってみると意外と時間がかかるし、同じ姿勢が続くのでしんどいです。
よくDIYをやる大家さんのブログに「これを直すのを考えると吐き気がする」と書いてあって、大げさだと思っていましたが、同じ姿勢で下を向いたまま作業をしていると本当に吐き気がしてきますｗｗ
私の場合女性で筋力がないので、初めて天井を塗装した日の夜は体中が痛くなって、眠れなくなりましたｗｗｗ
それくらいしんどかったです。手伝ってくれる人がいたりするとまた違ったのかなと思います。
②楽しい・話のネタになる
体中の筋肉や腰は痛いし、吐き気がしてきますが、DIYは楽しいです。
どんな内装にするのか自分で決められますし、ビフォーアフターが大きく変わるので達成感があります。
また、ビフォーアフターの写真を知人に見せると驚かれるし、どうやってやったのか？等の話が弾むので話のネタになります。
③時間がめっちゃかかる
何をどこまで直すかによりますが、DIYはめちゃくちゃ時間がかかります。
サラリーマンは大体週休２日だと思いますが、DIYをしてるとあっと言う間にお休みの日が１日終わってしまいます。
２人で作業をすれば10時間かかるものを5時間で終わらせられますが、１人だと丸１日潰れてしまいます。
DIYを活用すると金銭的にコストを抑えられますが、時間的なコストを考えないといけないなと思いました。
④自信になる
この物件は築50年ですが、DIYをして入居募集をかけたら問い合わせが複数きて一瞬で入居者さんが決まりました。
途中何か月もさぼったりしながら、だらだらDIYリフォームをして半年以上かかりましたが、今では家賃５万円で住んでくださっている方がいます。
築50年で入居者をつけられたんなら、別の物件で築20年や築30年でもつけられると思います。
また、DIYをやることで、リフォームにどれくらい原価や手間がかかるのかがわかるので、今後の大家としての自信になりました。
最後に
DIY、吐き気がしますが楽しいのでおすすめです！
